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购物中心投资热引发冷思考 
发布时间:2013-11-02   编辑:Alex   来源:国际商报
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  购物中心起源于20世纪50年代的美国,是一种将百货、超市等多种零售店铺以及文化、娱乐、服务等设施集中在一个建筑物内的商业聚集形式。它突破了传统商品零售的界限,集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等多种功能于一身,更加注重消费者的参与和体验,辅之以完美的环境配套设施。购物中心早已成为欧美等西方发达国家的主流零售业态。目前美国购物中心超过4.7万家,年销售额约占非汽车销售零售总额的75%。

  上世纪90年代,购物中心作为新型业态引入我国,在上海、广州、北京等一线城市陆续兴起;2000年以来,我国购物中心呈现快速发展态势。以上海市为例,2001年全市共有购物中心16家,2005年增加到36家,2012年达到97家,实现营业收入总额1049亿元,是2005年的4.2倍,年均增长22.7%,占当年全市社会消费品零售总额14.2%。另据中国购物中心产业资讯中心的不完全统计,截至2012年底,全国41个大中城市共有3100家购物中心,商业建筑面积累计达到2.2亿平方米。

  从国外经验看,人均GDP从5000美元到1万美元的阶段是购物中心的快速发展期。目前我国人均GDP已达到6000美元,但据中国购物中心产业资讯中心估计,购物中心销售额在社会消费品零售总额中的比例尚不足6%,远低于欧洲50%、日本25%以上的水平,发展空间巨大。未来一段时期,我国购物中心仍将保持快速发展势头。

  我国购物中心发展呈现的新特点

  作为一种植入式的新兴业态,我国购物中心的早期发展总体上沿袭了国外的一般模式。近年来,受国内经济形势变化影响,发展格局和模式呈现出一些新的特点。

  从区域分布看,二三线城市成为发展重点。据有关行业机构统计,2012年我国在建购物中心面积占全球在建面积一半以上,天津、成都、沈阳等二三线城市位居前列。饮料行业巨头娃哈哈集团今年也宣布,未来3~5年将在国内建设上百家购物中心,主要在二三线城市布点。

  从发展类型看,大型或超大型购物中心居多。美国60%以上的购物中心营业面积不超过1万平方米,只有不到1%的购物中心面积在10万平方米以上。而我国一、二线城市购物中心平均面积约为7万平方米。2011年全球新竣工购物中心面积最大的前5个城市中有4个在我国,其中居首位的沈阳6个新开业购物中心的面积合计超过了100万平方米。

  从业态组合看,餐饮娱乐类比重逐步上升。餐饮、娱乐具有延长顾客停留时间、培育期短、积聚人气以及即时消费等特点,受网络购物冲击较小,在购物中心中的比重不断上升。目前,不少购物中心餐饮、娱乐占总营业面积的比重达60%,甚至更高。与此同时,受网络购物冲击较大的服装类、电子电器类占比不断下降。

  从开发方式看,房地产企业成为开发主力。国外购物中心多数由商业企业开发建设并运营,如日本大多由大型百货公司投资建设或扩充而来,美国均由专业购物中心集团投资建设。而在我国房地产企业是投资开发购物中心的主要力量,大型商业企业多以租赁或输出管理的方式经营购物中心。

  从盈利模式看,出售商铺占有较高比例。国外购物中心基本只租不售,以店铺租金为主要收入来源,而我国购物中心多数依赖于配套开发的住宅、写字楼、酒店等地产项目收入支撑,有些甚至出现了出售行为。据有关行业机构调查,目前我国只租不售的购物中心占比约为70%,租售结合的约占30%,其中二线城市租售结合比例较高,约占50%。

  增长势头强劲

  综合来看,经济发展、商业模式的创新以及现阶段相关政策的影响,共同催生了购物中心热的现象。

  城镇化的持续拉动。作为适应城市扩大化、居住郊区化而出现的一种商业形式,购物中心一般建在人口聚集、交通便利的地方,能够为周围行车半小时到一小时半径内的居民,提供购物、娱乐等多种服务。我国城镇化的持续推进,带来了城市快速扩容,加之公共交通的不断完善和私人汽车数量的增加,为购物中心的发展提供了强大动力。

  消费结构升级的带动。随着生活水平的不断提高,人们更加注重消费品质和消费环境,更加注重消费过程中的体验和感受,更加注重服务消费。与百货、超市等传统实体业态相比,购物中心能够适应这种消费方式的转变,满足居民消费结构升级的需要。

  房地产热的刺激。2010年以来,国家对一二线城市的房地产住宅市场实行了严格的调控政策,而对商业地产限制较少,导致大量社会投资涌入商业地产领域,极大地刺激了购物中心建设。2012年,全国商业营业用房开发投资同比增长25.4%,比住宅投资增速高14个百分点。

  良好业绩的吸引。近年来传统百货、超市等实体零售业态受网络购物冲击和成本快速上升等因素影响,增速大幅放缓,而购物中心凭借独特的优势和良好的销售业绩,仍然保持强劲增长势头。以某商业集团为例,2013年上半年该集团购物中心营业收入同比增长17.9%,远高于超市5.2%和百货7.9%的增速。

  出现局部过剩

  我国购物中心在发展中存在一些问题,值得关注。

  一是无序化现象突出,部分地区出现局部过剩。近年来,在购物中心投资热大背景下,投资项目盲目上马,缺乏总体规划。一些地方政府对兴建大型购物中心非常热衷,希望依靠商业地产拉动地价,带动城镇化发展,导致部分城市发展超前,超出了当地消费水平,出现局部过剩、空置率增加的问题。目前,一些二线城市人均购物中心的面积已经超过了西方发达国家1.2平方米/人的平均水平,部分甚至达到2~3平方米/人。同时,由于规划引导和规范不力,部分城市购物中心布局不合理,导致了重复建设、恶性竞争等现象的出现。

  二是结构性失衡严重,社区型购物中心发展滞后。当前,我国购物中心快速增长,但不同类型发展差异较大。新建购物中心多以大型或超大型的市区型购物中心为主,而为社区居民服务的中小型购物中心发展相对滞后。尤其是随着城市规模的持续扩大,大型郊区居住区不断兴起以及公共交通设施的逐步完善,在城市郊区和社区附近建立以满足居民购物与服务消费需要的社区型购物中心的需求迫切。而欧美日等国都是以中小规模的社区型购物中心为主。

  三是地产化倾向明显,商业经营理念与经验不足。受融资能力等因素制约,我国商业企业自建购物中心能力不足。多数购物中心的开发商是住宅开发商,他们缺乏购物中心建设和运营经验,甚至存在短期化经营的倾向。例如,部分购物中心前期规划不够,目标定位不准,招商资源匮乏,出现开业即陷入经营困难的局面;部分开发商为追求短期回报,或迫于资金压力,出售店铺获取短期收益,致使部分购物中心经营模式逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”,这与购物中心只租不售、追求中长期回报的商业理念相悖,不利于其长期发展。

  应纠正过度地产化倾向

  国外经验表明,发展购物中心对扩消费、稳就业、惠民生以及塑造城市形象具有积极作用,今后应在遵循市场化运作规则的基础上,加强规范和引导,纠正过度地产化的倾向,促进购物中心有序健康发展。

  加强城市商业网点规划。地市级以上城市应制定商业网点规划,并纳入城市总体规划后组织实施,统一规划包括购物中心在内的商业网点布局,避免重复建设和同质竞争。鼓励有条件的地方加快制订出台商业网点管理办法,为规范购物中心的建设、运营和管理提供法律依据。

  鼓励发展社区型购物中心。鼓励建设面向满足社区居民商品和服务消费需求的社区型购物中心,政府对交通、水电等公共基础设施予以配套和支持。鼓励电信、银行、家政、养老等机构进入购物中心,拓展其社会服务功能。

  支持商业企业开发运营购物中心。支持大型商业企业尤其是百货企业加强与金融机构、房地产企业的合作,通过拓展融资渠道、联合开发经营以及输入专业化管理等方式,积极参与购物中心的开发运营,提高购物中心商业经营水平,推动百货业等传统实体零售业转型升级。

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